個人再生をすると、残っている住宅ローンはどうなる？

借金を整理するには、「自己破産」「任意整理」「個人再生」の3つの手段があります。

住宅ローン返済中の持ち家がある状態で自己破産をすると、抵当権者が抵当権を実行して持ち家を処分し、債権の回収に充ててしまいます。

また、債権者と交渉して住宅ローン以外の借金を任意整理をするとしても、任意整理でカットできるのは将来の利息や遅延損害金がメインなので、借金の減額率はあまり高くありません。

このため、持ち家を手元に残したい場合は、「住宅ローン特則」を利用できる個人再生がおすすめです。

この記事では、個人再生で持ち家や住宅ローンがどうなるのか、そして、住宅ローン特則とはどういったものなのかを解説していきます。

１．個人再生とは？

個人再生とは、裁判所に申立てを行って各種書類を提出し、借金を5分の1～10分の1にしてもらい、その借金を毎月少しずつ、3年程度かけて返済していく債務整理です。

個人再生による借金の減額効果は自己破産には劣りますが、基本的に財産を処分しなくていいというメリットがあります。

また、自己破産にあるような職業制限もありません。

自己破産のような免責不許可事由もありませんので、借入経緯に浪費等の問題があったとしても、それ自体で個人再生が認められないということもありません。

なによりも、後で説明する「住宅ローン特則」によって、住宅ローン支払中の持ち家を残すことができるのが、個人再生の大きな特長です。

２．住宅ローン特則の概要と利用条件

ここからは、本記事のメインである「住宅ローン特則」について紹介していきます。

(1) 住宅ローン特則とは

住宅ローン特則は、正確には「住宅資金特別条項」といいます。
住宅ローンを従来通り支払い続けることを条件に、持ち家を残して住宅ローン以外の借金を整理できるのが「住宅ローン特則」の概要です。

つまり、住宅ローンは減額されないものの、その他の借金は減額でき、しかも持ち家を処分せずに済むというのが住宅ローン特則なのです。

住宅ローンが債務総額の大部分を占めている場合はあまり減額効果がありませんが、「クレジットカードその他の借金さえなんとかなれば、住宅ローンを支払っても生活していける」という場合は、住宅ローン特則を利用して個人再生をするといいでしょう。

(2) 住宅ローン特則を利用する為の条件

住宅ローン特則を利用する為には、以下の条件を全て満たしている必要があります（これに加え、個人再生自体の条件も満たす必要がありますので、詳しくは弁護士にお尋ねください）。

①住宅ローン以外の債務の合計が5,000万円以下

まずは「住宅ローンを除いた債務額」が5,000万円以下である必要があります。
例えば債務総額が6,000万円であっても、住宅ローンが1,000万円であれば、住宅ローンを除いた債務額が5,000万円なので、住宅ローン特則を利用した個人再生が可能です。

②分割払いの住宅ローンがある

住宅ローンの契約が分割払いのものである必要があります。
この条件はクリアできる人が多いでしょう。

③対象が「住宅」である

対象の建物が居住を前提としているものでなければなりません。

店舗付き住宅の場合は、居住用のスペースが全体の半分以上である必要があります。

④対象の住宅が生活の本拠である

別荘やセカンドハウスなど、実際の生活の本拠でない住宅に関しては対象外となります。

⑤住宅ローンを住宅購入以外の用途で使っていない

住宅ローン特則は住宅を守るための特例です。
ローンで借りたお金を住宅購入の資金として用いている必要があります。

⑥住宅ローンの抵当権のみが抵当権として設定されている

住宅ローン以外の抵当権が住宅に設定されている場合は、住宅ローン特則を使えません。

例えば事業用資金を調達するために持ち家に別途抵当権を設定している場合、住宅ローン特則の利用はできなくなります。

⑦保証会社の代位弁済から6ヶ月以内である

住宅ローンの返済を滞納していると、保証会社が債務を肩代わりして一括返済することがあります。
これを「保証会社の代位弁済」と呼びます。

2ヶ月～3ヶ月程度の滞納があると、「保証会社の代位弁済」に気を付けなければなりません。

債務者からすればローンの債権者が変わっただけなのですが、保証会社に債権が移った場合はもう住宅ローンを維持できません。

しかし、代位弁済から6ヶ月以内に裁判所に申し立てをして個人再生の住宅ローン特則を使えば、保証会社の代位弁済を「なかったこと」にできるのです。
これを「住宅ローンの巻き戻し」などと呼びます。

従いまして、代位弁済があったら「6ヶ月以内に裁判所に申し立て」というタイムリミットがあります。

⑧住宅ローンの残高が住宅の時価評価額を超えている

住宅ローンの残高が住宅の時価評価額を下回っていても住宅ローン特則は使えますが、個人再生後の返済額が上がるため注意が必要です。

仮に住宅ローンの残高が1000万円で、住宅の評価額が1500万円だとすると、差額の500万円が資産とみなされます。

個人再生後の返済額の決め方には様々な要素が加味されるのですが、「最低でも破産したときに債権者に分配される金額分は支払ってくださいね」という決まりがあります。

このため、例示したケースにおいては、最低返済額が500万円以上に膨らんでしまい、返済が困難になってしまうのです。

⑨法律上不認可事由に該当しないこと

例えば個人再生手続に不正があるなどの問題が発覚した場合、個人再生そのものができなくなります。

この点については弁護士に相談し、依頼をすればそれほど心配する必要はありません。

３．住宅ローン特則を使って個人再生をするメリット

色々と制約の多い住宅ローン特則ですが、これを使うとどのようなメリットがあるのでしょうか？

(1) 住宅ローン支払中の持ち家を手元に残せる

自己破産をすると住宅ローン支払中の持ち家を手放すことになります。
これは個人再生をしても同様で、抵当権者が抵当権を実行して住宅を売却し、債権回収を試みるようとするからです。

[参考記事]

自己破産をすると持ち家は手放すことになる？

しかし、個人再生で住宅ローン特則を使えば、ローンが残っている持ち家をそのままにできます。

他の債務整理方法では不可能なことが、住宅ローン特則を使えば可能になるのです。

(2) 住宅ローンの保証人に迷惑がかからない

保証人、連帯保証人、連帯債務者などがいる場合は、債務整理をするとそれらの人に請求が行きます。
これは、債務整理は基本的に「個人」と対象とするものだからであり、債務者本人が債務整理をしてもその効果が保証人などには及ばないからです。

しかし、住宅ローン特則を使えば、少なくとも住宅ローンの弁済は従来通り継続するため、住宅ローンの保証人には迷惑がかかりません。

住宅ローン以外の借金の保証人についてはこの限りではありませんが、迷惑をかける人を減らせるのは歓迎すべきポイントです。

(3) 住宅ローンのリスケジュールができる可能性がある

住宅ローン特則を使った場合、住宅ローンは原則的にそれまで通り支払うことになります。
しかし、現実問題として、個人再生中に住宅ローンの支払いまでするのは大変です。

これを考慮して、一定期間支払いを猶予してもらう、または住宅ローンの返済期間を延長してもらうなどの措置を行ってもらえる可能性があります。

ローンの残高が減るわけではありませんが、それまでの苦しい返済生活が一時的に楽になるかもしれません。

４．個人再生や住宅ローン特則は弁護士にご相談を

個人再生すると、借金を大きく減額できますし。また、住宅ローン特則を使えば、ローン返済中であっても持ち家を手元に残すことができます。

しかし、個人再生は手続が複雑ですし、住宅ローン特則を利用できる条件も厳しいのが現実です。

一般人が自力で全てを行うのは非常に困難なので、弁護士に相談しながら慎重に手続を進めていくべきでしょう。

場合によっては個人再生だけでなく、任意整理や自己破産も視野に入れた検討が必要です。
弁護士に依頼すれば、弁護士がすぐに債権者へ受任通知を送ってくれて、これが債権者に届いた時点でしつこい催促がなくなるなど、早い段階から様々なメリットを受けられます。

借金で困っているのであれば、できるだけ早く弁護士にご相談ください。