債務整理

マンションを持っている場合に個人再生手続をするときの注意点

マンションを持っている場合に個人再生手続をするときの注意点

個人再生手続によれば、住宅ローンの残るマンションを住宅ローン債権者に処分されずに、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができます。

しかし、どんな場合でもマンションを手元に残し続けることができる訳ではありません、

また、マンションの価値が住宅ローンの残債よりも高ければ、その差額が支払額に上乗せされてしまう恐れがあり、債務整理の効果が薄くなる恐れがあります。

かといって、マンションを他人に譲り、または、名義だけ移転させてしまうと、最悪、罪に問われかねません、

ここでは、マンションを持っている方が個人再生手続を利用する場合の注意点について説明します。

1.個人再生手続の基本

個人再生手続は、支払不能の恐れのある借金のうち、後述する基準で定められた金額について、原則3年(最長5年)で返済する再生計画案を、裁判所に履行可能であると認めてもらい、その返済を終えれば、残る借金が免除される債務整理手続です。

(1)再生計画上の返済総額を定める基準

再生計画上の返済総額は、一般的に用いられる個人再生手続の種類においては、以下の基準額のうち、最も大きい金額です。

①最低弁済額

借金の額に応じ、法律が定めている基準額です。

借金総額により変動しますが、目安としては借金の5分の1となります。

②清算価値

債務者が自己破産をしたとしたら、債権者への配当のために裁判所により処分されてしまう債務者財産の見込額です。

(2)債権者平等の原則

債権者平等の原則とは、個人再生手続では、債権者を公平に扱わなければならないという原則です。この原則があるため、特定の債権者を手続から除外してはいけません。

また、特定の債権者にだけ優先返済することも禁じられています。このような返済は偏頗弁済と呼ばれています。

裁判所が偏頗弁済だと認めた場合には、その金額が清算価値に上乗せされてしまいます。

(3)清算価値保障の原則

清算価値が再生計画上の返済額を定める基準となっているため、債務者は再生計画において、清算価値以上の金額を債権者に返済しなければならないことになっています。これを清算価値保障の原則と言います。

清算価値保障の原則がありますから、個人再生手続では、自己破産手続のように裁判所により財産が処分されてしまうことはありません。

しかし、債権者がマンションなどの財産に担保権を付けている場合は、債権者により財産が処分されてしまいます。

それに対応した個人再生手続特有の制度が、住宅資金特別条項です。

2.住宅資金特別条項とマンション

(1)住宅資金特別条項

債権者平等の原則があるため、担保権を持っている債権者も個人再生手続の対象としなければなりません。

一方、担保権を持っている債権者は、債権者平等の原則の例外的存在として、担保としている財産を処分して、その代価から優先的に借金を回収できます。

そのため、個人再生手続でも、借金の担保となっている財産は失われてしまうことが原則なのです。

しかし、債務者の財産の中でも特に価値が高く、また、マイホームとして用いられているために生活の場としても重要となっている不動産については、出来る限り債務者に残すべきであるという社会的要請があります。

そこで個人再生手続では、住宅資金特別条項(「住宅ローン特則」とも呼ばれます。)を再生計画に盛り込むことで、マンションを含む不動産につき、抵当権に基づく処分がされないようにすることが出来ます。

(2)住宅資金条項の利用条件

住宅資金特別条項は、どんな不動産に関しても利用できる訳ではありません。

具体的には、下記のすべての条件を満たしていることが必要です

  1. 不動産の建設・購入・リフォーム代金など、マイホームに関連した支出に充てられたローンであること
  2. 対象の不動産が、債務者が生活の場としているマイホームといえること
  3. 債務者本人が負っている住宅ローン以外の借金についての担保権が、不動産についていないこと
  4. 住宅ローンを延滞してしまい、保証会社が代わりに一括弁済(いわゆる、代位弁済)してから6か月以内に申し立てをしたこと

マンションを持っている方が住宅資金特別条項を用いようとする場合、特に、②や③が問題となりがちです。

(3)生活の本拠としていないマンションの場合

住宅資金特別条項を用いるには、②当該不動産が、債務者が生活の場としているマイホームといえること、という条件を満たしている必要があります。

そのため、住宅ローンの残る投資用マンションを所有していた場合、住宅資金特別条項を利用して投資用マンションの処分を回避することはできません。投資用マンションは、債務者の生活の場となっているとは言えないからです。

転売目的ではなく、賃料目的での所有の場合も、マンション所有者である債務者本人が住んでいる訳ではありませんから、住宅資金特別条項の対象外となります。

賃料目的での所有の場合は、住宅ローンを返済できなくなれば、住宅ローン債権者が債務者に代わって賃料を受け取るようにもなってしまうことにご注意下さい。

さらに、住宅資金特別条項の対象となる不動産は、債務者の生活の本拠地となっているもの一つだけです。

ですから、戸建ての住宅とマンション、もしくは複数のマンションを所有している場合には、生活の場であっても、メインの場とはしていないマンションについては、住宅資金特別条項を用いることはできません。

(4)マンション管理費用の滞納と住宅資金特別条項

住宅ローンの返済にも行き詰っている場合、マンションの管理費用の支払も滞ってしまっていることが多いと思います。

ところが、住宅資金特別条項の仕組み上、マンション管理費用の滞納があると、住宅資金特別条項は用いることができません。

滞納されているマンションの管理費用の支払には、法律上、マンションについて、先取特権という強力な担保権が与えられています。

そのため、マンションの管理費用の滞納がある場合には、③債務者本人が負っている住宅ローン以外の借金についての担保権が、不動産についていないこと、という条件を満たさないのです。

もっとも、実務上ほとんどの場合は、個人再生手続を申立てる前に、滞納していたマンション管理費用を全額支払うことでこの問題は解決されています。

形式的には、滞納していたマンションの管理費用の支払は、偏頗弁済に当たりうるものですが、せいぜい数十万円と少額であり、また、マンションについての住宅資金特別条項の利用を妨げないようにするため必要であることから偏頗弁済とはみなさないという運用をしている裁判所もあります。

3.清算価値とマンション

マンションに住宅ローンの残債が残っている場合、住宅ローンの残高が、マンションの評価額を下回っている場合(アンダーローンと言います)、その差額が清算価値に含まれてしまいます。

その様な場合に自己破産手続をしたとすれば、住宅ローン債権者などが抵当権に基づいてマンションを処分して住宅ローン残高相当額を回収しても、なお他の債権者に配当できるお金が余ってしまいます。

清算価値とは、自己破産手続で債権者に配当されると見込まれる債務者の財産相当額の事ですから、この余った分も、清算価値に含まれてしまうのです。

そのため、マンションの評価額が低い方が債務者にとっては有利になります。

しかし、裁判所によっては、複数あるマンションなど不動産の評価方法のうち、高額になりがちな業者による査定を求めるところもあります。

業者による査定を求められる裁判所に申立をする場合には、複数の業者に依頼して、できる限り低額の査定書を手に入れるようにしましょう。

裁判所の運用や業者の選び方などについては、弁護士とよく相談するようにして下さい。

4.個人再生手続前のマンション譲渡や名義変更

清算価値を減少させるために、アンダーローンとなってしまっているマンションを、いったん友人や親族に譲渡し、または、名義だけを変更しようとしてはいけません

個人再生手続の前に、清算価値に含まれる財産を譲渡しても、裁判所に申告して清算価値に計上する必要がありますから、結局、清算価値は減少しません。

名義を変更しても、名義変更先の他人に財産の所有権が移った訳ではありませんから、清算価値に含まれたままです。

マンションの譲渡や名義変更は、清算価値を減少させ、債権者に損害を与える行為ですから、手続を利用できなくなるという制裁が課される恐れがあります。手続の中で申告せず、裁判所に嘘をつき続けるなど、悪質な場合には、犯罪とすらされかねません。

すでにマンションの譲渡や名義変更をしてしまった場合には、裁判所に指摘される前に、正直に弁護士や裁判所に申告して、清算価値に含まれるものとして届け出ましょう。

5.個人再生後もマンションを手元に残すには弁護士に相談を

個人再生手続は、マンションなど高額の財産の処分をされずに、借金の返済負担を大きく減らすことができる便利な債務整理手続です。

住宅資金特別条項を用いることができれば、マンションに住宅ローンの抵当権が付いていても、住宅ローン債権者による処分を回避して、他の借金を減額できます。

しかし、マンションについて、住宅ローンがマンションの評価額よりも少ないアンダーローンの場合には、清算価値にその差額が追加され、返済額が高騰するリスクがあります。

そのリスクを避けようとして、マンションの譲渡や名義変更をすれば、手続自体の失敗を招きかねず、犯罪になってしまいかねません。

マンションを手元に残して個人再生手続を成功に導くためには、手続上のルールを熟知した弁護士による的確な助言が不可欠となります。

泉総合法律事務所では、個人再生により借金問題を解決した実績が多数ございます。是非ともお気軽にご相談下さい。

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