マンションを持っている場合に個人再生手続をするときの注意点

個人再生手続では、住宅ローンをそのまま支払い続けることで、ローンの残ったマンションを処分されることなく、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができます。

しかし、どんな場合でもマンションを手元に残し続けることができる訳ではなく、法律が定める一定の要件を満たしている必要があります。

また、一見、法律上の要件を満たしている場合でも、マンションの価値が住宅ローンの残債よりも高ければ、その差額が支払額に上乗せされてしまう恐れがあり、債務整理の効果が薄くなる恐れがあります。

ここでは、マンションを持っている方が個人再生手続を利用する場合の注意点について説明します。

１．個人再生手続の基本

マンション保有者が個人再生をする際の注意点を説明する前に、個人再生の概要についておさらいをしておきます。

個人再生手続は、支払不能の恐れのある借金のうち、後述する基準で定められた金額について、原則3年（最長5年）で返済する再生計画案を、裁判所に履行可能であると認めてもらい、その返済を終えれば、残る借金が免除される債務整理手続です。

再生計画上の返済総額は、一般的に用いられる個人再生手続の種類においては、以下の基準額のうち、大きい金額です。

• 最低弁済額
  借金の額に応じ、法律が定めている基準額です。借金総額により変動しますが、目安としては借金の5分の1となります。
• 清算価値
  債務者が自己破産をしたとしたら、債権者への配当のために裁判所により処分されてしまう債務者財産の見込額です。

[参考記事]

個人再生における小規模個人再生と給与所得者等再生の違い

２．住宅資金特別条項を利用する際の注意点

個人再生で、住宅資金特別条項を利用すれば、ローンが残ったマイホームを売却する必要も、担保に取られて売却されてしまうこともありません。

しかし、この住宅資金特別条項は、その要件を満たさない限り、利用することができません。

そこで、マンションを持っている方が住宅資金特別条項付きの個人再生を利用する場合の注意点について、説明します。

(1) 住宅資金特別条項とは

担保権を持っている債権者も個人再生手続の対象としなければなりませんが、担保権を持っている債権者は、担保としている財産を処分して、その代価から優先的に借金を回収できます。
そのため、個人再生手続でも、借金の担保となっている財産は失われてしまうことが原則です。

しかし、債務者の財産の中でも特に価値が高く、また、マイホームとして用いられているために生活の場としても重要となっている不動産については、出来る限り債務者に残すべきであるという社会的要請があります。

そこで個人再生手続では、住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」とも呼ばれます）を再生計画に盛り込むことで、マンションを含む不動産につき、抵当権に基づく処分がされないようにすることが出来ます。

(2) 住宅資金条項の利用条件

住宅資金特別条項は、どんな不動産に関しても利用できる訳ではありません。

具体的には、下記のすべての条件を満たしていることが必要です

1. 不動産の建設・購入・リフォーム代金など、マイホームに関連した支出に充てられたローンであること
2. 対象の不動産が、債務者が生活の場としているマイホームといえること
3. 債務者本人が負っている住宅ローン以外の借金についての担保権が、不動産についていないこと
4. 住宅ローンを延滞した結果として保証会社が代わりに一括弁済（いわゆる、代位弁済）をした場合には、その代位弁済から6か月以内に個人再生手続の申し立てをしたこと

マンションを持っている方が住宅資金特別条項を用いようとする場合、特に、2.や3.が問題となります。以下、この点について説明します。

(3) 生活の本拠としていないマンションには使えない

住宅資金特別条項を用いるには、「2.当該不動産が、債務者が生活の場としているマイホームといえること」、という条件を満たしている必要があります。

投資用マンション

住宅ローンの残る投資用マンションを所有していた場合、住宅資金特別条項を利用して投資用マンションの処分を回避することはできません。

投資用マンションは、債務者の生活の場となっているとは言えないからです。

賃料目的のマンション

賃料目的での所有の場合、例えば購入時には自分が居住していたものの、転居等によって第三者に賃貸しているような場合でも、マンション所有者である債務者本人が住んでいる訳ではありませんから、原則、住宅資金特別条項の対象外となります。

(4) マンション管理費用の滞納があると使えない

住宅ローンの返済にも行き詰っている場合、マンションの管理費用の支払も滞ってしまっていることが多いと思います。
ところが、住宅資金特別条項の仕組み上、マンション管理費用の滞納があると、住宅資金特別条項は用いることができません。

管理組合には、マンション管理費の請求権があり、その請求権には、法律上、先取特権という強力な担保権が与えられています。

そのため、マンションの管理費用の滞納がある場合には、「3.債務者本人が負っている住宅ローン以外の借金についての担保権が、不動産についていないこと」、という条件を満たさないのです。

もっとも、実務上ほとんどの場合は、個人再生手続を申立てる前に、滞納していたマンション管理費用を全額支払うことでこの問題は解決されています。

なお、類似の問題として、「税金の滞納処分による差押え」がなされている場合にも、住宅資金特別条項を使うことはできません。住宅の所有権を失う可能性があるためです。

もっとも、この場合も個人再生手続を申し立てる前に滞納税金を支払うことで問題は解決されますが、固定資産税などの滞納がある場合には注意が必要です。

３．マンション査定がアンダーローンの場合は要注意

(1) アンダーローンが要注意なわけ

マンションのローン残高が、マンションの評価額を下回っている場合（アンダーローンと言います）、その差額が清算価値に含まれます。その理由は、以下の通りです。

アンダーローンの状態で自己破産手続をしたとすれば、住宅ローン債権者などが抵当権に基づいてマンションを処分し、住宅ローン残高相当額を回収した後に、なお他の債権者に配当できるお金が残ります。

清算価値とは、自己破産手続で債権者に配当されると見込まれる債務者の財産相当額の事ですから、この残った分も、清算価値に含まれるのです。

その結果、個人再生での返済額は、その分増加することになってしまいます。この不都合を回避するためには、以下のとおり、複数の不動産業者に査定を依頼し、できる限り定額の査定を入手するという方法があります。

(2) 複数の不動産業者に査定を依頼する

以上のとおり、マンションの評価額が低い方が債務者にとっては有利になります。

しかし、裁判所によっては、複数あるマンションなど不動産の評価方法のうち、高額になりがちな不動産業者の査定を求めるところがあります。

不動産業者による査定を求められる裁判所に申立をする場合には、複数の業者に依頼して、できる限り低額の査定書を手に入れるようにしましょう。

裁判所の運用や業者の選び方などについては、弁護士とよく相談するようにして下さい。

４．個人再生後もマンションを手元に残すには弁護士に相談を

個人再生手続は、マンションなど財産の処分をされずに、借金の返済負担を大きく減らすことができる有用な債務整理手続です。

住宅資金特別条項を用いることができれば、マンションに住宅ローンの抵当権が付いていても、住宅ローン債権者による処分を回避して、他の借金を減額できます。

しかし、マンションについて、住宅ローンがマンションの評価額よりも少ないアンダーローンの場合には、清算価値にその差額が追加され、返済額が高騰するリスクがあります。

マンションを手元に残して個人再生手続を成功に導くためには、手続上のルールを熟知した弁護士による的確な助言が不可欠となります。

泉総合法律事務所では、個人再生により借金問題を解決した実績が多数ございます。是非ともお気軽にご相談下さい。